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一二线城市商业地产项目投资并购

黑石集团旗下私募地产基金主要包括三个系列:机会型地产基金BREP(Blackstone Real Estate Partners)系列、不动产债权投资基金BREDS(Blackstone Real Estate Debt Strategies)系列、核心增益型地产基金BPP(Blackstone Property Partners)系列。

BREP系列是黑石旗下的机会型封闭式股权投资基金,按目标区域又可以细分为BREP全球基金系列、BREP欧洲基金系列和BREP亚洲基金系列。BPP则是一只奉行核心增益策略的开放式不动产股权投资基金,作为一只开放式基金,它通过核心增益型的投资策略为黑石不动产股权基金的投资人提供了一个兼具私募基金特性和公募基金流动性的补充投资工具。


项目管理策略:

黑石的主要投资风格是以低于重置成本的价格来收购成熟的物业资产,通过精准化管理与本土化收购扩大市场份额,然后将这些收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上,实现品牌统一扩张和物业资产升值。

黑石每完成一次收购,可提取相当于收购资产总价1%的管理费,每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费,其他的基础管理费和运营 费也都与资产规模挂钩,这也导致黑石集团在扩张时追求资产价值提升与项目运转速度,偏好高杠杆下的高资产收益,并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。

黑石能够快速安排复杂的融资结构、促成大型Deal的能力让人印象深刻,用一个简单的比喻来讲,黑石就像一个轻食沙拉店,低价批发一些蔬菜肉禽( 整体购入 ),后将这些食材进行配菜加工处理( 对资产包进行切割与处置 ),将低成本的零散食材组合、升级为轻食套餐( 收购、管理、运营 ),以较高价格出售,并且通过快速配菜来实现高订单量,达到更高的总收益。

黑石的城市更新案例一 :Willis Tower

黑石集团在2015年以13亿美元的代价收购了位于美国芝加哥的西尔斯大厦(Willis Tower),目前处在装修改造过程里,预计会在2020年一季度完工。黑石集团计划在Willis Tower新增1.1万平方米商业, 打造共计2.7万平方米商业中心,商业部分位于Willis Tower的地下三层及地上三层,新增业态包括健身房、休息室、会议室和会议中心,提升租户体验。商业部分约9000平方米将是新增餐饮面积,黑石集团准备吸引20家时尚餐饮进驻Willis Tower大厦,为现有租客及大厦游客提供服务。其中整个项目中最大的一处改动,是在建筑基部的外围,加上一圈三层高、占地近 30 万平方英尺(约 2.7 万平方米)的玻璃结构,作为零售、餐饮与娱乐空间。新增部分的顶部,还会开设露台与花园,占地共 3 万平方英尺。

每天参观游览西尔斯大厦的游客数量超过2.5万人次,全年则有170万人次游客到访。黑石从各个细节全方位提升Willis Tower的档次,加装了新的玻璃幕墙以及室内装修,全新的双轿电梯厢大堂,提供新的会议设施以及3000平方米的健身中心,只对租户开放,供租户的到访客户等待的休息室等高度契合租户需求的软硬件设计。


如果对黑石整个“收购-改造-卖出”的交易流程进行复盘,黑石集团2015年收购时Willis Tower的出租率为80%,收购资本化率(Capitalization Rates)为6.3%,对应的物业净经营收益(NOI)为8190万美元。黑石预计,在对物业进行改造,提升物业出租面积与租金水平,并将空置率降至10%(相当于芝加哥当时市场平均水平,亦等同于Willis Tower过去十几年平均空置率)后,物业的资本化率可高达9%,对应净经营收益(NOI)上升至1.17亿美元。

按芝加哥商业地产交易的平均资本化率5.8%折算,如Willis Tower净经营收益(NOI)上升至1.17亿美元,则其对应的物业价值亦上升至20.17亿美元,如考虑其在改造期间的净经营收益(NOI),并扣除其初始收购成本13亿美元与改造成本5亿美元后,黑石集团如在2020年实现退出,其就本项目实现的税前利润将达到6.5-8.0亿美元,税前利润率在50%-60%之间。外界对于黑石翻修Willis Tower也有极高的评价——芝加哥市长Rahm Emanuel对该项目表示大力支持:“黑石集团此次的投资, 是对芝加哥及其未来所投下的价值 5 亿美金的自信 。”


黑石的城市更新案例二:Chiswick Park奇斯威克园区

图片:奇斯威克园区广场

奇斯威克园区占地32英亩,位于布朗工业区建筑繁多的地段,距伦敦市中心5英里、希斯罗机场8英里。在20世纪90年代由于经济问题该项目被搁置,1999年开始重建。目前该园区包含12栋建筑,其中一栋为新建筑,总建筑面积14.05万平方米。黑石集团在2011年初斥资4.8亿英镑买下该园区,新建七号办公楼,将园区建筑面积扩大了2.7万平方米。黑石收购奇斯威克园区时,有将近9000平方米的建筑未有租户入驻,空租率达6.9%,经过黑石2年的运营管理,据CoStar UK的数据显示,园区空租率已低于1%。2013年年初,黑石成功的对园区进行了再融资,获得两笔总金额为6亿英镑的贷款,成功实现120%的初期投资回笼,并最终于2014年以7.8亿英镑的价格将奇斯威克园区出售给中投。以4.8亿英镑收购,以7.8亿英镑卖出,期间投入近5000万英镑的开发成本, 在还未计入租金和管理费收益的情况下,黑石利润就已经高达52%。

Chiswick Park投资现金流示意图 (未计入管理费及租金收益)

从一个废弃的烂尾地产到充满人文设计理念的城市产业园区(office park),目前奇斯威克园区入驻了诸多高质量租户,如百事、高通、爱立信、新加坡航空、星巴克、CBS新闻频道、美国派拉蒙影视公司、迪士尼影视公司,联合国际影业公司等,园区采用人车分流的立体交通模式,并且开辟出诸多社区类的社交场所,促进人际间的交流与沟通。从奇斯威克园区这个城市更新为新兴园区的案例中我们可以看到,房地产物业仅仅是城市更新的躯壳,它的核心内容其实是一种产业内容更新和资产价值提升的理念。

 Chiswick Park部分主要客户

黑石集团打造优质城市更新项目的方式有:

就经营效率而言,获取战略性资本投入,全面进行物业升级,扩大物业面积,提升各种业态组合和租户变化,降低空置率,提升租赁收入;

就品牌形象而言,对商业物业进行外部改造,针对物业内容和品牌战略实现升级,提升项目的质量与形象;

就产品优化而言,注重战略性的收购与处置。精细化切割商业资产包,处置非核心资产及增长慢的部分,并购加入优质及有增长潜力的资产,提升和改善资本结构;

就资本结构而言,以高项目质量吸引国际债务资本的注入,通过加配杠杆收购资金,从银行获取低息贷款进行再融资,实现部分资金回笼。



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